前言：拿地之后作為項目成本開始介入，在方案最終確定之前上啟動會之時，一般設計會提供一版暫定版的總圖（大致確定，但未最終完全確定，很有可能未報批通過）。
此時需要開始編制啟動會版本的目標成本，那么作為項目成本不是拿到后就直接編制目標成本，而是對方案進行一個初步的評審，初步評審無問題后，再開始編制目標成本。
1評審指標
對于住宅項目應從以下幾個指標來進行評審：
有人可能會問，方案是設計部的事情，跟成本有什么關系？有、而且有很大的關系，接下來我們來一 一說明；
1容積率的評審
項目收益視角的成本管理：正常情況基于項目利潤最大化的原則，容積率應該做足，但是如果說設計出的方案的容積率沒有達到規劃條件設定的容積率，應該進行“專項說明”。
如果你是基于“項目收益視角”來看待成本管理，那么容積率就是一個絕對不可忽視的指標。
獲取途徑：容積率指標指標你要向投資部門獲取土地合同，里面有本地塊相應的規劃指標要求。
2可售比的評審
在編制目標成本之前，應對設計提供的方案的可售比進行初步評審與復核，可售率指標應該優于或者等于集團要求的可售比限額指標。
因為在建筑面積不變的情況下，可售比越低，可售單方成本越高。具體影響程度詳見下面的分析：
可售比對成本的影響分析：建安成本都是按照建筑面積進行計算的，但是同樣的建筑面積，不同的方案會有不同的可售比，如果可售比相對較低，那么在“建筑單方”指標一樣的情況下，會導致“可售單方”指標提高。
可售比變化對可售單方指標影響的對比：
通過以上對比可知，可售比降低1%，可售單方指標約提高54元/m2，在單方售價不變的情況下，項目利潤將會降低；
新手如果對上述換算公式有疑問，這里進行解答：
正常情況：總成本=建筑單方指標*總建筑面積=可售單方指標*總可售面積
所以得出：可售單方指標=建筑單方指標*總建筑面積/總可售面積=建筑單方指標/（總可售面積/總建筑面積）=建筑單方指標/可售率。
因為：可售率=可售面積/總建筑面積
可售比的主要影響因素：
正常情況：對于住宅項目，可售比只要達到集團可售比限額指標要求即可。
下面對某標桿企業可售比指標的計算進行解讀：
備注：一般情況下，地面停車率的上線指標都是10%，大多數地區要求的車位配比都在0.9-1.2個/100m2左右，所以正常的可售比指標大約在75%左右。
上述可售比指標，如果換算成坐標軸，趨勢如下：
從上圖來看，我們得出如下結論：
在車位配比不變的情況下：地上停車比例越高，則可售比越高，因為在總車位配比不變的情況下，地上車位停車率增加則地庫面積降低；
在地面停車率不變的情況下：停車配比要求越高，則可售比越低，因為在地面停車率不變的情況下，停車配比要求越高，則地庫面積越高。
“車位配比“與”地面停車率“一般均在各地規劃管理技術規定中進行了明確規定，一般都是要按照文件要求執行，但是在三四五線城市，還是有突破的空間
三四五線城市如何突破車位配比（點擊鏈接進入）
可售比計算注意要點：
可售比計算的注意要點要抓住核心指標：停車配比，地面停車率，可售面積，建筑面積；
1.關于停車配比：
停車配比=100*總配置車位數/計容建筑面積
2.關于地面停車率
地面停車率=地面車位總數/總車位數
3.可售面積的計算：
無論是否有產權，地庫均按照不可售口徑計算；
4.總建筑面積的計算：
總建筑面積=地上總建筑面積+地庫建筑面積
地上總建筑面積口徑：學校、菜市場、配套用房、架空層在計算可售比的時候，不計入總建筑面積；
地庫總建筑面積：非機動車庫計入地庫總建筑面積，地庫儲藏室就算可以出售，也計入不可售。
5.特殊情況：
當萬平米住宅塔樓投影面積在1500-2000㎡之間時，可售比指標允許在上表基礎上下降1.4%；
當萬平米住宅塔樓投影面積在2000㎡以上時，可售比指標允許下降1.8%。
因為當塔樓投影面積越大，意味著同樣數量的車位，地庫總面積要偏大，導致可售比下降。
配套用房面積的評審
3在目標成本編制之前，應收集當地政府各類配套用房的管理規定，例如：物業用房，養老服務用房，社區用房等。
然后對配套用房的面積合理性進行評審與復核，不能少，因為少了會導致規劃無法通過，不能多，因為配套用房不可售，配置多了會侵蝕項目利潤；
某地區養老服務用房面積規定要求
某地區社區管理用房配置標準
4車位配比的評審
在目標成本編制之前，應該就車位配比的指標是否符合政府文件的要求進行評審與復核；
車位配比不能少，因為配比偏少會導致規劃無法通過，不能多，因為配比偏多會侵蝕項目利潤；
車位配比是指：“每戶需要配置的車位數”或者“每100m2建筑面積需要配置的車位數”
對于車位配比的計算要注意以下兩點：
1.除了標準車位，是否有對非機動車位的配比進行額外的要求；
2.對于微型車位與標準車位的換算關系是什么；
5停車效率指標的評審
在編制目標成本之前，應對項目的停車效率指標進行評審與復核，此項指標必須要優于集團的停車效率限額指標；
停車效率指的是：單個車位的面積指標；
具體計算方式如下：地庫面積/地庫總車位數量
通常，一個中型住宅項目，如果停車效率相差1m2，貨值或者成本會相差幾百萬，所以停車效率指標的評審異常重要。
總結
總結：方案階段，對設計對成本的影響程度極大，如果你是新手，應盡量的積極介入，通過集團相關制度指標以及借鑒業內標桿企業一些數據經驗，去熟悉或者復核方案的相關指標（容積率、可售比、配套用房、車位配比、停車效率等）的合理性。
一來可以深度學習，與設計部門進行深入交流，二來，溝通設計部門出具的方案的相關指標盡量在合理范圍之內。
：余翰林
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